사건의 시작은...
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박현명 씨 (44세)는 1개월 전 최성실 씨의 아파트를 6억에 구매했습니다. 등기부 등본 소유자인 최성실 씨가 마침 출장중이어서 최성실 씨의 부인인 나주부 씨가 대신 인감도장 등을 지참해 대리인으로 계약을 진행했습니다. 매매를 중개한 공인중개사 또한 최성실 씨와 나주부씨가 부부임을 확인해주었구요. 만나지는 못했지만 실제 아파트 소유자인 최성실씨가 건실한 회사에 다닌다는 이야기도 들었고 대리로 계약을 한 나주부씨의 인상도 좋아보여서 안심했지요. 그렇게 계약, 잔금등을 치른 뒤 소유권 등기이전까지 새로운 집에서 마치고 평화로운 나날을 보내고 있었습니다. 그.런.데 1개월 후 최성실 씨에게서 연락이 왔습니다. 자신은 집을 판 적이 없으므로 이 등기는 무효라고 주장한 것이지요. 그리고 결과적으로 박현명 씨는 원 소유자인 최성실 씨에게 집을 내어줄 수 밖에 없었습니다. |
사건의 전말은 이렇습니다
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최성실씨의 부인 나주부씨는 남편인 최씨에게 정식으로 '대리권'을 위임받지 않는 무권대리인이었습니다. 무권대리란 실제로 대리권을 위임받지 않았음에도 불구하고 '대리자'를 가장한 것을 말하며, 법적으로 무권대리인이 진행한 매매는 무효가 됩니다. 실제로 최성실씨와 나주부씨는 부부관계였지만 몇 년 전부터 부부사이가 나빠져 나주부씨는 가출을 한 상태였고, 남편이 출장을 간 한 틈을 타서 남편 몰래 집을 팔아버린 것입니다. 최현명씨가 아파트 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다고 해도 현재까지의 부동산 등기법으로는 등기의 공시력만을 인정할 뿐 등기의 공신력 (공적으로 부여하는 신용)은 인정하고 있지 않습니다. 따라서 위와 같이 진정한 소유자에게서 매매를 하지 않았을 경우 소유권 등기는 인정이 되지 않고, 원래의 소유자에게 그 집을 빼앗기게 됩니다.
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어떻게 대처해야 할까요?
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부동산 매매계약시 본인이 아닌 대리인과 계약을 할 경우에는 집주인의 인감증명서 외에 대리인 신분증, 그리고 위임장이 꼭 필요합니다. 또한 위임자의 서명 부분은 인감증명서와 일치해야 하구요. 그러나 위 사례에서 보듯 두 사람이 부부관계이기 때문에 남편의 인감증명서를 발급받기도 쉽고 위임장에 인감증명서 날인을 하기가 무척 수월했을 것입니다. 따라서 사기임을 확인하기에는 다소 어려움이 컸겠지요. 일반적으로 대리인이 계약을 진행할 경우 집주인이 왜 직접 계약을 할 수 없는지 확실하게 이유를 확인하고, 불안하다면 집주인과 직접 통화해서 재차 확인하는 것이 수순이지만, 대리인이 '부부'였기 때문에 의심을 하기 힘든 상황이었겠지요? 더군다나 그 매물이 시세보다 가격이 저렴하고 내부 구조 등도 마음에 들어서 빨리 사고 싶었던 매물이었다고 한다면, 매수자인 최현명 씨는 집주인 혹은 대리인의 마음이 상하지 않도록 눈치를 볼 수 밖에 없기 때문에 굳이 전화통화까지 해야하나? 라는 생각이 들었을 수 도 있습니다. 10년 꼬박 모은 월급으로도 모자라 은행 대출까지 동원해 마련한 거금을 모두 쏟아부어 아파트를 구매했고 이에 대한 권리의 최종 확인 수단인 '소유권 등기'까지 마쳤는데 이것이 공신력이 없다고 하면 매수자에게는 큰 문제가 아닐 수 없습니다. 바로 이럴 때, '부동산 권리보험'이 든든한 보호막이 되어줄 수 있습니다. 부동산 권리보험은 매수자가 매도자의 동의 여부에 상관없이 가입만 하면 되므로, 매도자에게 별도의 확인이나 승인이 필요없이, 이후의 '사기'에 대한 보장을 100% 받을 수 있습니다. |
에이치제이 타이틀 인슈어런스의 소유권권리보험이 보장하는 내용은
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<부동산 권리보험 가입시 보장내용> 1. 부동산 등기부등본, 등기권리증, 주민등록등본, 주민등록증, 여권 등 서류를 위조하여 발생된 손실 또는 손해 2. 매도인이 사기, 강박으로 목적부동산을 취득함으로 인하여 발생한 손실 또는 손해 3. 무권대리인의 매도행위로 발생된 손실 또는 손해 4. 매도인의 소유권이 중복등기여서 발생된 손실 또는 손해 5. 매도인의 이중매매로 인하여 피보험자가 잔금을 지급한 이후 목적 부동산의 소유권을 취득하지 못하거나 소유권이전등기가 말소되어 발생된 손실 또는 손해 <- 이번 사례에 해당됩니다. 6. 피보험자의 잔금 지급일 이후 이전등기 완료 시까지 사이에 가압류, 가처분등기 등이 경료 되어 권리에 하자가 발생하여 발생하는 손실 또는 손해 7. 회사와 협약된 등기대행업자의 소유권 이전등기 과정상에 고의 또는 과실로 인해 발생한 손실 또는 손해 |
